Реконструкция или перепланировка?

Подробности

Категория: Информация росреестра

У многих граждан рано или поздно возникает желание улучшить условия проживания не столько путем замены обоев или наклеивания новой плитки на кухне сколько путем проведения строительных изменений в принадлежащих им квартирах или жилых домах, т.е. путем проведения работ по их перепланировке или даже путем расширения за счет строительства дополнительных помещений. Однако не все знают, как правильно это сделать, какие разрешения и у кого надо для этого получить, а также нужно ли будет потом для «узаконивания» обращаться в орган регистрации прав для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Итак, если Вы собрались что-то делать со своей квартирой или домом, то сначала надо разобраться с терминами, которые применяются в различных нормативных документах, а именно: «перепланировка» и «реконструкция».

Если Вы собственник квартиры и планируете объединить кухню и гостиную, соединить ванную комнату с санузлом или расширить «мокрую зону» квартиры за счет коридора или кладовой, то это будет перепланировкой. Объединение квартир или, наоборот, раздел одной квартиры на несколько в большинстве случае тоже может быть отнесено к перепланировке.

Иными словами любые строительные изменения квартир, не влекущие изменение габаритов здания (в том числе не приводящие к изменению числа его этажей) устанавливаются правилами проведения перепланировки помещений, прописанными в Жилищном кодексе РФ. Основное требование при этом - не нарушить прочность несущих конструкций здания и работу инженерных систем дома.

Начинать работы по перепланировке необходимо с разработки проектной документации. Для этого Вам необходимо обратиться в проектную организацию, состоящую в саморегулируемой организации (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таким работам. Список таких организаций, работающих в Вашем городе или поселке, достаточно просто узнать, обратившись к всезнающему Интернету.

Не путайте такой проект с дизайн-проектом квартиры, который делается дизайнером-архитектором и включает в себя несколько вариантов планировки помещений, отделки полов, потолков и стен, расстановки мебели и оборудования.

Следующим шагом на пути перепланировки будет получение в местной администрации Вашего поселения Решения о согласовании перепланировки. Такое решение вместе с проектом и дадут Вам право приступать к проведению строительных работ в Вашей квартире.

Обращаем Ваше внимание, что если Вы планируете в результате перепланировки присоединить к жилому помещению часть общего имущества в многоквартирном доме, например, часть общего коридора, то при получении Решения о согласовании перепланировки Вам необходимо будет заручиться согласием всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Выполнение работ по перепланировке жилого помещения в соответствии с выданным Решением и проектной документацией подтверждается актом приемочной комиссии местной администрации. Только после получения этого акта можно считать, что Вы провели перепланировку квартиры в установленном порядке, и можно будет обращаться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана, необходимого для внесения новых сведений о Вашей квартире в ЕГРН. Обращаем внимание, что проведение этого заключительного этапа для признания выполненных работ законными является обязательными, поскольку только сведения ЕГРН могут подтвердить существование Вашей квартиры в измененном виде.

Если Вы предполагаете провести какие-то строительные изменения в своей квартире или жилом доме, в результате которых изменится не только сама квартира, но и габариты здания или изменится число этажей в здании, то этот процесс будет называться реконструкцией здания.

Регулирование отношений по реконструкции объектов недвижимости, в отличие от перепланировки, осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности РФ и имеет более сложные организационно-правовые действия.

Если Вы предполагаете провести какие-то строительные изменения в своей квартире или жилом доме, в результате которых изменится не только сама квартира, но и габариты здания или изменится число этажей в здании, то этот процесс будет называться реконструкцией здания. Под это определение попадают также случаи строительства балконов с выходами на них из Вашей квартиры или превращение веранд в жилые комнаты, расширение квартиры за счет чердачного пространства, снос (демонтаж) части здания и иных подобных одновременных преобразований здания и Вашего помещения в нем.

Регулирование отношений по реконструкции объектов недвижимости, в отличие от перепланировки, осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности РФ и имеет более сложные организационно-правовые действия.

Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению реконструкции здания нужно соблюсти ряд процедур и получить необходимые документы. Для начала, также как при перепланировке, необходимо обратиться за разработкой проекта в проектную организацию. Поскольку собственники квартир в многоквартирных домах являются носителями прав и обязанностей в отношении, как своих квартир, так и своей доли в общем имуществе дома, то они принимают активное участие в принятии решения о необходимости проведения реконструкции дома. Их необходимо ознакомить с проектом, так как решение о том, будет   проводиться реконструкция или нет, в итоге принимают собственники дома.

Следующим этапом, предшествующим проведению работ по реконструкции, является получение в местной администрации согласия на данный вид работ, а именно получение разрешения на строительство.

После завершения строительных работ по реконструкции здания следует получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Выдает данное разрешение тот же орган, что и разрешение на строительство. Это специальный документ, который удостоверяет выполнение реконструкции в полном объеме согласно имеющимся разрешению на строительство и проектной документации.

Если по завершению перепланировки составление технического плана осуществляется после получения акта приемочной комиссии, то в случае реконструкции - наоборот. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания необходимо представить в администрацию технический план, подготовленный на основании проектной документации. При этом в разрешении на ввод в эксплуатацию будут отражены сведения о здании в точном соответствии с представленным Вами техническим планом.

Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о здании, в котором расположена Ваша квартира. Необходимое заявление в орган регистрации прав направляет орган местного самоуправления, который принял решение о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома. А для внесения новых сведений в ЕГРН о Вашей квартире Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением и техническим планом, подготовленным в отношении вашего помещения.

Таковы основные моменты, касающиеся перепланировки квартир и реконструкции многоквартирных домов.

В заключении отметим, что если Вы являетесь собственником индивидуального жилого дома, то до 1 марта 2018 г. не требуется по окончании реконструкции получать разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. При этом получение разрешения на строительство является обязательным документом, а наличие проектной документации зависит от желания собственника. Для внесения сведения о здании в ЕГРН необходимо представить технический план, подготовленный на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.